باززنده‌سازی ساختمان‌های بی‌استفاده: کارخانۀ قند کهریزک
گفت‌وگو با علیرضا زرگر، مالک کارخانۀ قند کهریزک
محمد حسن‌لی/تهران، در جایگاه کلانشهری که با وجود تغییر و تحولی اجتناب‌ناپذیر به زیست خود ادامه می‌دهد، همواره با کمبود در دستیابی به اراضی برای توسعه و تأمین نیازهای خدماتی مواجه بوده است. از آن‌جا که موقعیت طبیعی و محیط‌زیستی شهر نیز باید جوابگوی نیازهای کنونی و آتی و محدودیت در رشد و گسترش فیزیکی در جهات افقی و عمودی شهر باشد، استفاده از راهبردهای رشد هوشمند به‌منظور کنترل و مدیریت معضلات شهرسازی، اقتصادی، اجتماعی و محیط‌زیستی، در سال‌های اخیر مورد توجه قرار گرفته است؛ رشدی که کمترین آسیب را به محیط وارد کند و شهری سالم برای زیست فراهم سازد. در این رویکرد بر استفادۀ دوباره از زمین‌های شهری که به دلیل آلودگی و بلااستفاده بودن رو به ویرانی هستند تأکید می‌شود. این زمین‌ها که در ادبیات تخصصی معماری و شهرسازی از آن‌ها به عنوان «اراضی قهوه‌ای» یاد می‌شود، قطعاتی از شهرند که در زیست قدیم شهر حضور فعال و پررنگی داشته‌اند، اما به دلایل مختلف دچار انفعال عملکردی و پس از آن متروکه شده‌اند.
اهمیت شناسایی این زمین‌ها و باززنده‌سازی[۱] و جان‌بخشی آن به سبب احترام به محیط‌زیست، جلوگیری از توسعۀ افقی یا عمودی شهرها و تمرکز بر توسعه درون‌افزاست. توسعۀ دوباره این اراضی علاوه بر ارتقای کیفیت فضایی و کالبدی شهرها، عاملی کلیدی در حرکت به سوی اجتماعات پایدار به شمار می‌آید.
در اردیبهشت ۱۴۰۱ نام کارخانۀ قند کهریزک با نمایشگاه آثار «پویا آریان‌پور» دوباره بر سر زبان‌ها افتاد. نمایشی با عنوان «بر باد رفته» که شامل سه بخش بود و در کنار هم تجربه‌ای یگانه را شکل می‌داد: «آویخته در باد»، «شیء به‌جا‌مانده» و گزیده‌ای از طراحی‌ها و منابع الهام «پویا آریان‌پور» که نمایانگر مسیر ذهنی او بودند. در حاشیه این نمایش و به انگیزه بازسازی و مرمت کارخانۀ قند کهریزک که سال‌ها بی‌استفاده مانده بود، گفت‌وگویی با علیرضا زرگر، یکی از مالکان کارخانه، ترتیب داده شده است که در ادامه خواهد آمد.
پیشینه
«کارخانۀ قند کهریزک»، نخستین کارخانۀ قند ایران و خاورمیانه واقع در شهرستان ری، شهر کهریزک است. این بنا قدیمی‌ترین باسکول را در خود جای داده و از این رو، از کهن‌ترین آثار معماری صنعتی ایران به شمار می‌رود. در سال ۱۳۸۰ شمسی، این بنا در آثار ملّی ایران به ثبت رسید و ۱۸ سال بعد، در سال ۱۳۹۸، به حکم دیوان عدالت اداری از فهرست آثار ملی خارج شد. این ملک هم‌اکنون مالکانی خصوصی دارد.
در دوران ناصرالدین‌شاه قاجار، میرزا علی‌خان امین‌الدوله ملقب به امین‌الملک، از رجال سیاسی آن زمان، امتیاز تولید قند را در ایران گرفت و از آن‌جا که مکان امروزی کارخانه زمین‌های آبرفتی و مساعد کشاورزی داشت، با مشارکت «شرکت سهامی بلژیکی» محل کنونی را برای احداث آن برگزید. ساخت کارخانه در خرداد ۱۲۷۴ خورشیدی به دست مهندسان بلژیکی آغاز شد؛ حدود یک سال بعد، با نصب ماشین‌آلات ساخت انگلستان پایان یافت، و پنج سال بعد، به دلیل ورشکستگی تعطیل شد. حدود سال ۱۳۰۵ خورشیدی، عده‌ای از زرتشتیان کارخانه را به صورت آهن‌پاره از وارثان امین‌الدوله خریداری کردند و برای راه‌اندازی دوباره آن کوشیدند. در سال ۱۳۰۸، سایر ماشین‌آلات ضروری از کمپانی آلمانی «وولف» خریداری و نصب شد و اولین بهره‌برداری دوبارۀ آن در سال ۱۳۱۰ صورت گرفت. در سال ۱۳۱۲، دولت با گذراندن مصوبه‌ای در مجلس تمامی سهام کارخانه را خریداری کرد و ادارۀ آن را به دست گرفت. پس از ۳۱ سال، سرانجام فعالیت کارخانه در سال ۱۳۴۳ شمسی به علت فرسودگی ماشین‌آلات متوقف شد.
مساحت کل زمین کارخانه در اسناد ۷۲ هزار متر مربع ذکر شده که ۱۳۸۰ مترمربع آن زیربناهای صنعتی و انبارها و باقی آن منازل مسکونی بوده است. این بنا دارای سوله‌های بزرگ و ساختمان‌های اداری، سرایداری و باسکول است و مصالح به‌کاررفته در آن همه آجری‌ست. سقف سوله‌ها با خرپاهای چوبی و فلزی پوشش داده شده و به‌جز بنایی که در جنوب غربی عمارت به روش طاق و تویزه اجرا شده است، سایر بناها سقف مسطح چوبی و توفال خوبی دارند. غیر از اندکی تزئینات آجری در رُخ بام بعضی از ساختمان‌ها، این بنا فاقد تزئینات خاص است. بخش‌های مختلف این بنا در سه دورۀ مختلف تاریخی ساخته شده است: دورۀ قاجار، پهلوی اوّل و دوّم.
کهریزک، با نام قدیم چمن زمین، در ۱۲ کیلومتری جنوب شهرری، در استان تهران و کنار جاده قدیم تهران-قم واقع شده است. با توجه به وجود تپه‌های باستانی، حاصلخیزی زمین‌های این منطقه و اشارات زیادی که در نوشته‌های تاریخی به ری و اطراف آن شده، این منطقه را یکی از قدیمی‌ترین نقاط سکونت انسان در ایران دانسته‌اند. تأسیس کارخانۀ قند در کهریزک دگرگونی عمده‌ای در این منطقه پدید آورد. از جملۀ این تغییرات، تغییر نوع کشت روستاییان و پیشی گرفتن کشت چغندر بر گندم و جو بود. همچنین، به دلیل تبدیل خانه‌های اطراف به محلّی برای سکونت کارگران کارخانه، حیات روستایی رفته‌رفته به حیات صنعتی تغییر شکل داد و بدین‌ترتیب، فضای روستایی به شهرکی نیمه‌صنعتی تبدیل شد. کهریزک هم‌اکنون از حومه‌های شهر تهران واقع در جنوب بهشت زهراست که شاهراه ترانزیتی تهران-قم از مرکز آن می‌گذرد. در حال حاضر، این منطقه ۴۰ هزار نفر را در خود جای داده و دارای ۸۰۰ واحد صنعتی و چهار هزار کارگاه و انبار است.
*جناب زرگر، شما اهل همین منطقه هستید؟
بله مالکان این بنا اهل منطقۀ کهریزک هستند. پدر و پدربزرگ ما هم اهل همین منطقه بودند. دایی پدر ما در کارخانۀ قند کار می‌کرد و خانواده‌های‌مان به دلیل وجود کارخانه در این منطقه ماندند و حفظ این کارخانه جزو اولین اهداف ما بود و برای همین روی این بنا سرمایه‌گذاری کردیم.
*چطور شد به فکر مرمت بنا افتادید؟
سه سال پیش در سال ۱۳۹۸ شروع به بازسازی بنا کردیم. از ۱۰ سال پیش قصد بازسازی داشتیم. موانعی وجود داشت که این امکان را فراهم نمی‌کرد. اولین مانع، ثبت ملّی این بنا بود. برای هر اقدام بازسازی که داشتیم، در سازمان میراث فرهنگی وقت، کارشناسانی معرفی می‌شدند که نظرات همسو نداشتند و اجازۀ فعالیت از ما سلب می‌شد. ما از ۱۰ سال پیش طرحی به سازمان میراث فرهنگی دادیم که سوله‌های کارخانه قند به همین شکل باقی بماند و تغییری در آن ایجاد نشود، مقاوم‌سازی صورت گیرد و در قسمت‌های دورتر از سوله‌ها که اراضی بیابانی هستند، مجتمع مسکونی، تفریحی، خدماتی و فرهنگی ساخته شود. در سوله‌ها هم فعالیت‌های فرهنگی که آسیبی به بنا وارد نشود انجام شود، مثل همین فعالیتی که الآن در حال اجراست.
با مانع‌تراشی‌هایی که شد این طرح اجرایی نشد و مالکان را به این تصمیم سوق داد که با ارائۀ شکایت به دیوان عدالت اداری، بنا را از ثبت ملّی خارج کنند. چون به این نتیجه رسیدیم که با ادامۀ این روند، هیچ اتفاق مثبتی نمی‌افتد. با توجه به شکایت ما و شرایط موجود در بنا، این مجموعه از ثبت ملّی خارج شد. همان زمان خیلی هجمه به سمت ما می‌آمد که گروهی ساختمان‌ساز بنا را از ثبت ملّی خارج ساخته‌اند تا آن را تخریب کنند و به جایش، ساختمان‌سازی کنند.
*بعد از این‌که بنا از ثبت ملّی خارج شد چه اتفاقی افتاد؟ اهداف شما در آینده چیست؟
ما از سه سال پیش شروع به بازسازی کردیم. این‌جا در مجموع ۱۳ سالن دارد که تاکنون پنج سالن آن بازسازی شده است. مرمت و بازسازی را ادامه می‌دهیم تا تبدیل به مجموعه‌ای شود که در نظر داریم. اهداف ما کاربری‌های فرهنگی، تفریحی و خدماتی‌ست. الآن هم با برگزاری نمایشگاه آقای آریان‌پور گامی رو به جلو برداشته‌ایم. ایشان از دو سال و نیم پیش این مجموعه را دیده بودند و این‌جا را برای نمایش آثار خود انتخاب کردند. مساحت کل مجموعه حدود ۶۰ هزار متر مربع است، ۳۰ هزار متر در پشت سوله‌ها اراضی بیابانی‌ست که قصد داریم مجموعه تجاری-مسکونی همسان با بافت کارخانه در آن احداث کنیم. قسمت‌های خدماتی و تفریحی هم به آن اضافه خواهد شد. در قسمت جنوبی نیز گالری‌های مختلف با خدمات فرهنگی هنری اضافه خواهد شد که در مجموع برای ما درآمدزایی به همراه داشته باشد.
*اگر این بنا به صورت ثبت ملّی باقی می‌مانْد برای حفظ و ماندگاری آن بهتر نبود؟
من در مورد شهر خودمان نظر می‌دهم که با آن آشنا هستم. ما سه ساختمان قدیمی در کهریزک داریم که از زمان قاجار به جای مانده است. دو ساختمان آن مربوط به خانم فخرالدوله است که مادر خانواده امینی است که مدّت‌ها مالک و خان روستای کهریزک بودند. این دو ساختمان در آن سوی خیابان و نزدیک کارخانۀ قند هستند و ثبت ملّی هم شده‌اند. ولی به صورت مخروبه‌ای باقی مانده است. یکی از آن دو ساختمان سقفش دچار آتش‌سوزی شد و فرو ریخت. شهرداری کهریزک آن را به تملک خود درآورد و پس از ۱۰ سال با همکاری ادارۀ میراث فرهنگی توانستند سقف آن را بازسازی کنند. ولی حالا تبدیل به جایی شده که محل تجمع معتادان است یا هر از گاهی بچه‌ها بازیگوشی می‌کنند و یک کبریت می‌زنند و بخشی از بنا دچار آتش‌سوزی می‌شود. شهرداری کهریزک هم آن سرمایه‌ای که بتواند بنا را احیا کند ندارد. این تجربۀ چندین ساله است که مدیر دولتی هیچ دلسوزی و توان مالی‌ای ندارد و تا مالک و مدیر خصوصی وارد عرصه نشود و سرمایه‌گذاری نکند، آن ملک آباد نمی‌شود.
*راجع به قراردادهای مشارکت عمومی-خصوصی (PPP)[۲] و مدل‌های مالی BLOT[۳] یا سایر مدل‌ها چه نظری دارید و تا چه اندازه می‌تواند مفید باشد؟
روش‌های خوبی هستند و در جاهای مختلف دنیا انجام شده است. اما مهم‌ترین قسمت آن این است که آن مدتی که از زمان ساخت تا بهره‌برداری طول می‌کشد، گرفتن تأییدیه‌ها از میراث فرهنگی، زمان‌بر است و خیلی اوقات ۱۰ سال طول می‌کشد و دوندگی‌های زیادی به همراه دارد. من شش سال پشت در اتاق مدیران میراث فرهنگی می‌نشستم و زمان‌های زیادی به مدّت سه چهار ساعت منتظر می‌ماندم تا طرح خود را ارائه دهم و کارم معطل می‌ماند.
*چطور شد که هجمه‌ها به سمت شما شروع شد که قصد تخریب بنا را دارید؟
این هجمه‌ها از ابتدا در مورد ما وجود داشت. اما ما برای کارمان طرح داشتیم و آن را ارائه دادیم. آن بنایی را که می‌تواند برند[۴] منطقه باشد چرا تخریب کنیم؟ یکی از مهم‌ترین کارها در ابتدای کسب‌وکار، برندسازی است. با برگزاری چند نمایشگاه این نام بر سر زبان‌ها می‌افتد که کارخانۀ قند کهریزک بازسازی شده است. سرمایه و عامل ارتقادهندۀ کسب‌وکار من همین برند است. چرا باید آن را تخریب کنم؟ اگر این بنا را تخریب کنم و به جای آن آپارتمان‌سازی کنم، چه چیزی عاید من می‌شود؟ ولی از با استفاده از برند کارخانۀ قند می‌توانم حتّی از خارج کشور بازدیدکننده جذب کنم. من این نوع سرمایه‌گذاری را مثبت می‌بینم.
*آیا این ملک به‌تنهایی می‌تواند درآمدزا باشد یا حتماً باید در کنار آن مجموعه‌های دیگری وجود داشته باشد؟
اگر فقط همین مجموعه سالن‌ها باشد و بخواهیم کارهای هنری را نمایش بدهیم سودآوری چندانی نخواهد داشت. در ۳۰ هزار متر مربع زمین‌های اطراف طرح‌های خدماتی مانند فروشگاه، موزه، نمایشگاه، رستوران، مکان‌های ورزشی، هتل و… پیش‌بینی شده است که این فعالیت‌ها سودآوری خواهد داشت. علاوه بر آن، در داخل سوله‌ها فعالیت‌های فرهنگی-هنری انجام خواهد گرفت. ۵۶۰۰ متر مربع مساحت سوله‌های به‌هم‌چسبیده است و دو ساختمان قدیمی ۴۰۰ متر مربعی هم موجود است. انبار قدیمی کارخانه هم وجود دارد که در طرح ما به عنوان رستوران در نظر گرفته شده است. مجموعۀ این فضاها ۵۶۰۰ متر مربع است که کارهای مختلفی می‌توان در آن انجام داد. در ضمن می‌توانیم بدون این‌که بر این فضای ۶۵۰۰ متر مربعی خدشه‌ای وارد شود و جلوی نور و دید آن گرفته شود در فضای بیابانی پشت سوله‌ها ۲۰ هزار متر مربع ساختمان داشته باشیم که در مجموع ۳۰ هزار متر مربع ساختمان خواهیم داشت و می‌توانیم احتیاجات یک گردشگر و سرگرمی‌های آن را فراهم کنیم. با این کار ما درآمدزایی هم می‌کنیم.
*پیک ساختمان در دیوارۀ کناری کارخانه وجود دارد که حال و روز خوبی نداشت. آیا مرمت آن ساختمان در طرح‌های شما قرار دارد؟
آن ساختمان دفتر اداری کارخانه قند قدیم بوده و به مدت ۲۰ سال مدرسۀ کهریزک بوده است که پدر و مادرهای ما به این مدرسه می‌رفتند. البته متأسفانه نیمی از این ساختمان در طرح تعریض جادۀ قدیم قم از بین رفته و فقط همین بنا باقی مانده که بازسازی آن در دستور کار است. ما از ۱۳ سالن موجود هم فقط پنج سالن را توانستیم بازسازی کنیم که در ادامه بقیه را هم بازسازی خواهیم کرد.
*جایی بوده که بعد از بازسازی متوجه وجود آن شوید؟
یک فضایی مانند آب‌انبار در بیرون محوطه و سه زیرزمین در زیر سوله‌ها وجود داشت که بعد از خاکبرداری و مرمت متوجه وجود آن شدیم. اما الآن دیگر فضاها برای ما نمایان شده است.
پی‌نوشت‌ها
[۱] Rehabilitation
[۲] Public-Private Partnership
[۳] Build-Lease-Operate-Transfer
[۴] نمانام یا ویژند که معادل جدید فرهنگستان زبان و ادب فارسی است.
فصلنامۀ صنوبر، سال ششم، شمارۀ ۱۸ و ۱۹، ص ۲۲۹ تا ۲۳۴.